Dự thảo Nghị định hoàn thiện các quy định pháp luật Đất đai

Ảnh minh họa

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyến mục đích sử dụng đất

Dự thảo Nghị định bổ sung quy định cho phép điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện để giải quyết đối với trường hợp phát sinh công trình, dự án nhưng chưa có trong kế hoạch để làm cơ sở giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, phục vụ kịp thời cho nhu cầu phát triển kinh té - xã hội của các địa phương; Bổ sung quy định để xử lý chuyển tiếp đối với việc áp dụng điều kiện để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đât rừng phòng hộ.

Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Dự thảo quy định bổ sung giấy tờ khác về quyền sử dụng đất lập trước 15/10/1993 để làm cơ sở xem xét cấp giấy chứng nhận. Cụ thể bổ sung thêm 03 loại giấy tờ sau đây: Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất; Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cấp huyện hoặc cấp tình xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở; Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở trước ngày 15/10/1993 theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11/7/1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Việc bổ sung quy định như trên cho phù hợp với thực tiễn triển khai, đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất, góp phần tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc hiện nay trong thực hiện cấp giấy chứng nhận tại các địa phương.

Về quy định không yêu cầu điều kiện phải có nhà ở khi cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đất giao không đúng thâm quyền, trên thực tế, nhiều trường hợp đang sử dụng đất có nguồn gốc giao không đúng thẩm quyền, người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền cho Nhà nước nhưng do trên đất chưa có nhà ở nên không làm thủ tục cấp giấy chứng nhận được. Để bảo đảm quyền lợi cho người dân, Bộ đã đề xuất bổ sung quy định đối với trường hợp nêu trên nếu đất đó không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, có hay không có nhà ở đều được xem xét cấp giấy chứng nhận.

Về quy định việc cấp giấy chứng nhận cho các hạng mục công trình xây dựng, ngoài việc cấp giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đất dự án, công trình, để thuận tiện cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu công trình, đặc biệt là việc thực hiện quyền đối với từng phần của dự án, công trình (kiến nghị của các doanh nghiệp), Bộ đã đề xuất bổ sung quy định theo hướng đối với dự án có nhiều hạng mục công trình, nếu chủ đầu tư có nhu cầu thì được cấp Giấy chứng nhận cho từng hạng mục công trình hoặc từng phần diện tích của hạng mục công trình đó.

Về chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký trên thửa đã được chứng nhận quyền sử dụng, hiện nay, nhiều địa phương còn lúng túng khi thực hiện thẩm quyền chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký trên đất đã được cơ quan có thẩm quyền chứng nhận quyền sử dụng, đặc biệt là đối với trường hợp vừa đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản vừa đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận. Dự thảo Nghị định quy định cụ thể nội dung này theo hướng giao cho Văn phòng đăng ký đât đai và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đât đai thực hiện.

Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Dự thảo quy định cụ thể việc thu hồi đất do vi phạm theo quy định tại Điều 64 của Luật Đất đai, việc xử lý chuyển tiếp thu hồi đất đối với trường hơp đã lựa chọn chủ đầu tư trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành; Sửa đổi quy đinh về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 nhưng đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận; Bổ sung quy định cụ thể việc xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp, chi phí đầu tư vào đất còn lại, tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 64 và Điều 65 Luật Đất đai để có cơ pháp pháp lý thực hiện trên thực tể; Xử lý tiền thuê đất còn lại cho người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm mà đã ưả trước tiền thuê đất cho nhiều năm khi Nhà nước thu hồi đất.

Giá đất

Dự thảo Nghị định bổ sung quy định về thời hạn sử dụng đất của loại đất trong khung giá đất, bảng giá đất; mở rộng hơn các trường hợp được áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.

Chế độ quản lý, sử dụng đất

Dự thảo Nghị định đã đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định sau đây: Quyền cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê, đất thuê lại; Quy định cụ thể điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng đế chuyến nhượng hoặc cho thuê; Việc xử lý quyền sử dụng đất đang cho thuê, đang thế chấp, góp vốn khi Nhà nước thu hồi đất; Việc sử dụng đất đối với trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần trong doanh nghiệp; cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; Chế độ sử dụng đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; Giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất để hạn chế việc tách thửa và manh mún trong sử dụng đất; Quy định việc giao đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên cho hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư; Nguyên tắc và cơ chế góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; chế độ sử dụng đất mặt nước chuyên dùng là hồ thủy điện, thủy lợi.

Ngoài ra, dự thảo cũng quy định về chế độ sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề; khu công nghệ cao; đặc biệt là việc xử lý đối với các trường hợp không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng tại các khu này.

Trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai

Về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, thực hiện những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu nhằm cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh Quốc gia của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã rà soát và quy định theo hướng cắt giảm từ 1/3 đến 1/2 thời gian thực hiện một số thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận.

Công khai thông tin về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà trong dự án phát triển nhà ở nhằm khắc phục tình trạng chủ đầu tư đã bán nhà ở cho người mua nhà nhưng do chưa hoàn thành thủ tục xóa thế chấp tại các ngân hàng nên không đủ giấy tờ cần thiết để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Bổ sung quy định cụ thể về trình tự, thủ tục xác định lại diện tích đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhấn; trình tự thủ tục gia hạn sử dụng đất nông nghiệp của cơ sở tôn giáo; trình tự, thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh; việc xử lý quyền sử dụng đất khi xử lý tài sản bảo đảm gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm để thu hồi nợ; xử lý dối với trường hợp tổ chức được phép mua bán khoản nợ là quyền sử dụng đất để thế chấp; trình tự, thủ tục đăng ký biến động đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đưa quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp.

Giải quyết tranh chấp đất đai

Bổ sung quy định về thời hiệu và hiệu lực thi hành của quyết định giải quyết tranh chấp đất đai; cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Hiện nay, do chưa có quy định về thời hiệu và hiệu lực của Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai nên các địa phương còn lúng túng trong việc xác định khi nào thì quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu có hiệu lực thi hành và khi nào thì đương sự có quyền nộp đơn đề nghị giải quyết tranh chấp lần hai đến người có thầm quyền. Mặt khác, tại Khoản 4 Điều 203 của Luật Đất đai quy định: Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai có hiệu lực thi hành thì phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành; trường họp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành. Tại Khoản 2 Điều 91 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã giao Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định chi tiết việc cưỡng chế thi hành quyết định giải quỵết tranh chấp đất đai; tuy nhiên, đến nay các địa phương vẫn chưa có quy định về vấn đề này.

Do đó, để có cơ sở triển khai thực hiện, đồng thời giải quyết các vướng mắc trong thực tiễn, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất quy định cụ thể về vấn đề này trong dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Theo Cổng TTĐT Bộ Tài nguyên và Môi trường