Thế nào là giao đất không đúng thẩm quyền?

Thế nào là giao đất không đúng thẩm quyền?

Về vấn đề này, THƯ VIỆN PHÁP LUẬT giải đáp như sau:

1. Cơ quan nào có thẩm quyền giao đất?

Theo khoản 1, khoản 2 và khoản 4 Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất như sau:

(1) UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

- Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

- Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai 2013: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

- Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013:

+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; 

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

- Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

(2) UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. 

Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

- Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

(3) Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại (1) và (2) mục này không được ủy quyền.

2. Thế nào là giao đất không đúng thẩm quyền?

Các trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền theo khoản 1 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP bao gồm:

- Các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc UBND cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ;

- Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

3. Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất giao không đúng thẩm quyền

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất giao không đúng thẩm quyền được quy định tại khoản 2, 3, 4, 5 và khoản 6 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (bổ sung tại khoản 19 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) như sau:

3.1. Trường hợp đất sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993

Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

- Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 Luật Đất đai 2013 thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; 

Trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

- Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; 

Hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

- Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định; 

Phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định;

- Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định (bao gồm đất ở; công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp; cả đất ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp) thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định.

3.2. Trường hợp đất sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014

- Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

+ Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013 thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở;

Trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

+ Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định mục 3.1.

+ Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại mục này;

+ Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định (bao gồm: đất ở; công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp; cả đất ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp) thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định.

- Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng;

Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

3.3. Trường hợp được giao đất không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004

Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 thì được xem xét cấp và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với điều kiện:

- Đất đó không có tranh chấp.

- Phù hợp với quy hoạch nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận có nhà ở hoặc không có nhà ở.

* Lưu ý:

- Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại 3.1 và 3.2 phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

- Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01/7/2014 trở về sau.

>> Xem thêm: Quy định về quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Đất khai hoang là gì? Đất khai hoang có được cấp sổ đỏ không?

Quốc Đạt