Thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng về quyền sử dụng đất vô hiệu

Thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng về quyền sử dụng đất vô hiệu (Hình từ internet)

Về vấn đề này THƯ VIỆN PHÁP LUẬT giải đáp như sau:

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là gì?

Theo quy định tại Điều 500 Bộ luật dân sự 2015 về hợp đồng về quyền sử dụng đất là:

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Như vậy, nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất bao gồm:

- Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

- Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Ngoài ra, căn cứ Điều 149 Bộ luật Dân sự 2015 thì hời hiệu là thời hạn do luật quy định mà khi kết thúc thời hạn đó thì phát sinh hậu quả pháp lý đối với chủ thể theo điều kiện do luật quy định.

Thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng về quyền sử dụng đất vô hiệu

Theo Khoản 2 Tiểu mục 1 Mục II Hướng dẫn 13/HD-VKSTC về nội dung hướng dẫn thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng về quyền sử dụng đất vô hiệu như sau:

Đối với hợp đồng về quyền sử dụng đất được giao kết từ ngày 01/01/2017 đến nay mà có yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo Điều 132 Bộ luật dân sự 2015, cần phân biệt:

- Hợp đồng do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập thực hiện; hợp đồng được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; hợp đồng do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình; hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là 02 năm kể từ một trong các thời điểm sau:

+ Ngày người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết được hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

+ Ngày người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

+ Ngày người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

+ Ngày người không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch.

- Hợp đồng, vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội, hợp đồng giả tạo thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu không bị hạn chế. Điềm khác của  Bộ luật dân sự 2015 và các Bộ luật dân sự trước đó là: Bộ luật dân sự 2015 quy định hợp đồng vi phạm điều cấm “của luật” còn ở các Bộ luật dân sự trước đó quy định hợp đồng vi phạm điều cấm của “pháp luật”. Vi phạm điều cấm của luật là vi phạm những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Hợp đồng có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì bị vô hiệu.

* Lưu ý:

- Đối với hợp đồng về quyền sử dụng đất được giao kết trước ngày 01/7/1996 thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 15 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự 1991, bao gồm:

Nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái với đạo đức xã hội; một hoặc các bên không có quyền giao kết hợp đồng (chủ thể giao kết hợp đồng không thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 3 Pháp lệnh hợp đồng dân sự 1991) thì thời gian yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.

Trường hợp các bên vẫn thực hiện hợp đồng và phát sinh tranh chấp, một bên hoặc các bên khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết, nếu trong quá trình giải quyết Toà án xác định giao dịch dân sự đó vô hiệu thuộc trường hợp được quy định tại Khoản 1 Điều 15 Pháp lệnh hợp đồng dân sự 1991, Toà án có quyền tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu và xử lý hậu quả giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định của văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm giao dịch được xác lập.

- Đối với hợp đồng về quyền sử dụng đất được giao kết trước ngày 01/7/1996 thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 15 Pháp lệnh hợp đồng dân sự 1991 bao gồm: hợp đồng dân sự vô hiệu do người chưa thành niên xác lập, thực hiện (do có vi phạm quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 3 Pháp lệnh hợp đồng dân sự 1991); do một bên bị nhầm lẫn về nội dung chủ yếu của hợp đồng; bị đe dọa hoặc bị lừa dối thì thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 56 Pháp lệnh hợp đồng dân sự 1991 là 03 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Hết thời hạn 03 năm mà không có yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự đó có hiệu lực.

Trường hợp các bên vẫn thực hiện hợp đồng và phát sinh tranh chấp, một bên hoặc các bên khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết, nếu đã hết thời hạn 03 năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập, thì họ không có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu vì lý do vi phạm quy định Khoản 2 hoặc Khoản 3 Điều 15 Pháp lệnh hợp đồng dân sự 1991. Trong trường hợp này, Toà án tiến hành giải quyết tranh chấp theo thủ tục chung.

- Đối với  hợp đồng về quyền sử dụng đất được giao kết từ ngày 01/7/1996 đến trước ngày 01/01/2006 mà có yêu cầu Toà án tuyên bố vô hiệu thì áp dụng các quy định tại Điều 136 Bộ luật Dân sự 2005 về thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.

- Đối với hợp đồng về quyền sử dụng đất được giao kết từ ngày 01/01/2006 đến trước ngày 01/01/2017 mà có yêu cầu Toà án tuyên bố vô hiệu cần phân biệt:

+ Giao dịch do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; giao dịch dân sự được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối, đe dọa; do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình; giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu là 02 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập;

+ Giao dịch do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; giao dịch giả tạo thì không bị hạn chế về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.

Tóm lại, tùy thuộc vào thời điểm giao kết hợp đồng mà thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu là 02 năm tới 03 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập hoặc không bị hạn chế về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.

Nguyễn Phạm Nhựt Tân