Hướng dẫn kiểm sát điều kiện để tặng cho quyền sử dụng đất

Hướng dẫn kiểm sát điều kiện để tặng cho quyền sử dụng đất (Hình từ Internet)

Ngày 30/5/2023, Viện kiểm sát nhân dân tối cao ban hành Hướng dẫn 13/HD-VKSTC ngày 30/5/2023 hướng dẫn một số nội dung cơ bản trong kiểm sát việc giải quyết các vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Hướng dẫn kiểm sát điều kiện để tặng cho quyền sử dụng đất

(1) Về hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải thoả mãn các điều kiện về hình thức, cụ thể là: Hợp đồng phải được lập thành văn bản; phải có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 167 Luật Đất đai 2013).

Khoản 2 Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký"; khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính".

(2) Về điều kiện để tặng cho quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất được xác định như sau:

- Quyền sử dụng đất được tặng cho đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, theo đó:

+ Người tặng cho là người nhận được quyền sử dụng đất thông qua thừa kế nhưng họ thuộc trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài không được mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

+ Người tặng cho là người có quyền sử dụng đất thông qua thừa kế mặc dù có đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Quyền sử dụng đất tặng cho không có tranh chấp. Để bảo đảm quyền lợi cho các chủ thể khác cũng như tránh việc phát sinh các tranh chấp sau này bắt buộc các bên chỉ có thể thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất khi không có tranh chấp liên quan hoặc tranh chấp đã được giải quyết.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Quyền sử dụng đất được tặng cho phải còn trong thời gian sử dụng theo quy định của pháp luật. Đối với các trường hợp đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê có thời hạn thì khi hết thời hạn này, quyền sử dụng đất của người được giao hoặc cho thuê cũng sẽ chấm dứt nên người sử dụng đất muốn thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất của mình phải thực hiện khi đất còn trong thời hạn sử dụng.

Ngoài ra, theo quy định tại các điều 191 và 192 Luật Đất đai 2013, khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác phải bảo đảm thuộc những trường hợp pháp luật cho phép tặng cho:

- Đối với đất tặng cho là đất trồng lúa thì bên nhận tặng cho phải là cá nhân hoặc hộ gia đình trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp.

- Đối với đất ở hay đất nông nghiệp nằm trong phạm vi rừng phòng hộ, rừng đặc dụng (phân khu bảo vệ, phục hồi sinh thái) chỉ được tặng cho đối với người đang sinh sống trong khu vực này.

(3) Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác".

Tại Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: "Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản".

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: "Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực".

Khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được Công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng".

Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực, còn việc tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký chuyển quyền và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

(4) Về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con:

- Trường hợp quyền sử dụng đất đứng tên cả người cha và mẹ hoặc cá nhân cha hoặc mẹ thì cha, mẹ có toàn quyền định đoạt việc tặng cho. Đối với trường hợp người con đã có vợ hoặc chồng thì khi tặng cho cần thể hiện rõ trong hợp đồng nội dung muốn tặng riêng cho con hay tặng chung cho hai vợ chồng người con.

- Trường hợp quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình thì được xác định là tài sản chung của tất cả các thành viên trong hộ gia đình nên khi muốn tặng cho thì bắt buộc phải có sự đồng ý của tất cả thành viên.

(5) Về tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

Tặng cho tài sản có điều kiện được quy định tại Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015. Việc tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện cho phép bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho.

Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Nếu bên nhận tặng cho không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ mà bên tặng cho yêu cầu thì bên tặng cho có quyền yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho bất cứ lúc nào.

(6) Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu

Về nguyên tắc, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho vô hiệu, cụ thể:

- Hợp đồng vô hiệu khi vi phạm điều kiện về chủ thể: Hợp đồng do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện.

- Hợp đồng vô hiệu do vi phạm về điều kiện ý chí gồm: hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do bị nhầm lẫn, có nghĩa là làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch (bên tặng cho có nhiều thửa đất muốn tặng cho thửa đất A nhưng lại tặng cho thửa đất B).

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó không tự nguyện khi xác lập giao dịch.

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo: Khi các bên xác lập hợp đồng tặng cho giả tạo để che giấu một giao dịch khác thì hợp đồng tặng cho vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội: Tặng cho quyền sử dụng đất khi đất đang là đối tượng tranh chấp, đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án, đang bị áp dụng biện pháp cấm chuyển dịch, tặng cho trong trường hợp pháp luật quy định không được tặng cho.

(7) Áp dụng án lệ để giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Để giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành các án lệ có liên quan như sau:

- Án lệ 03/2016/AL áp dụng trong trường hợp cha mẹ đã cho vợ chồng người con một diện tích đất và vợ chồng người con đã xây dựng nhà kiên cố trên diện tích đất đó để làm nơi ở, khi vợ chồng người con xây dựng nhà thì cha mẹ và những người khác trong gia đình không có ý kiến phản đối gì; vợ chồng người con đã sử dụng nhà, đất liên tục, công khai, ổn định và đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải xác định vợ chồng người con đã được tặng cho quyền sử dụng đất.

- Án lệ 14/2017/AL áp dụng đối với trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện tặng cho nhưng tại các văn bản, tài liệu khác có liên quan thể hiện các bên đã có thỏa thuận, thống nhất về điều kiện tặng cho và điều kiện tặng cho là hợp pháp; trường hợp này, Tòa án phải công nhận điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đó là hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện.

- Án lệ 52/2021/AL áp dụng trong trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được lập thành văn bản đã được công chứng, chứng thực; bên được tặng cho chưa đăng ký quyền sử dụng đất do trở ngại khách quan thì bên tặng cho tài sản chết. Trường hợp này, phải xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.

Trên đây là hướng dẫn một số nội dung cơ bản trong hoạt động kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tranh chấp quyền sử dụng đất. Quá trình thực hiện nếu có khó khăn, vướng mắc, đề nghị báo cáo về Viện kiểm sát nhân dân tối cao (Vụ 9) để sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.

Xem thêm Hướng dẫn 13/HD-VKSTC ngày 30/5/2023.

Hồ Quốc Tuấn