Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác khi đang cho thuê đất hay không? Trường hợp này có bị xem là lừa đảo không?

Nội dung chính

• Quy định về hợp đồng về quyền sử dụng đất
• Quy định về nghĩa vụ đảm bảo quyền sử dụng cho bên thuê
• Quy định về chấm dứt, đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

Quy định về hợp đồng về quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

"Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất."

Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất là 1 loại hợp đồng về quyền sử dụng đất, hợp đồng cho thuê này không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Bên cho thuê và bên thuê có những quyền và nghĩa vụ theo Bộ luật Dân sự 2015.

Quy định về nghĩa vụ đảm bảo quyền sử dụng cho bên thuê

Căn cứ Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

"Điều 478. Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê

1. Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.

2. Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại."

Trong trường hợp này, bên cho thuê đất là bà Anh đã có hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng với phần đất này và đòi lại đất trước khi hết hạn cho thuê (nếu có) trong hợp đồng (giấy viết tay) mà không báo trước. Nếu 2 bên đã thỏa thuận với nhau trong hợp đồng về thời hạn của hợp đồng là 3 năm thì bên cho thuê chỉ được đòi lại tài sản thuê khi đã hết hạn hợp đồng. Việc đòi lại tài sản thuê trước thời hạn trong hợp đồng của bên cho thuê là việc bên kia đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác khi đang cho thuê đất hay không?

Quy định về chấm dứt, đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

(1) Căn cứ Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về chấm dứt hợp đồng như sau:

Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng đã được hoàn thành;

2. Theo thỏa thuận của các bên;

3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;

6. Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;

7. Trường hợp khác do luật quy định.

(2) Căn cứ Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

- Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

- Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

- Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

- Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

- Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng."

Như vậy, vì bà Anh đơn phương chấm dứt hợp đồng với ông Ba để chuyển nhượng cho người khác nên hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm có thông báo chấm dứt nên ông Ba sẽ không thể tiếp tục thuê đến hết thời hạn thuê được. Nếu việc chấm dứt của bà Anh mà không báo trước mà gây thiệt hại cho ông Ba thì ông Ba có quyền yêu cầu người này bồi thường thiệt hại.

Sự việc này được giải quyết như trên, bà Anh không vi phạm tội lừa đảo.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi dựa trên quy định pháp luật hiện hành liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác khi đang cho thuê đất mà bạn quan tâm.