Hợp đồng mua bán nhà không công chứng thì khi xảy ra tranh chấp, bên mua nhà có đòi lại được tiền mua nhà không?

Nội dung chính

• Hợp đồng mua bán nhà có bắt buộc công chứng theo quy định của pháp luật?
• Hiệu lực pháp lý của hợp đồng mua bán nhà không công chứng
• Quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

Hợp đồng mua bán nhà có bắt buộc công chứng theo quy định của pháp luật?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Theo đó, đối với trường hợp giao dịch mua bán nhà thì hợp đồng mua bán nhà bắt buộc phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Như vậy, anh/chị mua nhà chỉ làm hợp đồng viết tay mà không có công chứng, chứng thực do đó hợp đồng mua bán nhà này không phù hợp với quy định về mặt hình thức của giao dịch và có thể bị tuyên vô hiệu.

Tải về mẫu hợp đồng mua bán nhà mới nhất 2023: Tại Đây

Hợp đồng mua bán nhà

Hiệu lực pháp lý của hợp đồng mua bán nhà không công chứng

Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau:

"Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Theo đó, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực đối với giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Tuy nhiên, anh/chị đã trả 100 triệu đồng trên tổng giá trị hợp đồng mua bán nhà là 700 triệu đồng, tức là chưa thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch mua bán nhà này. Vì vậy, trường hợp anh/chị không tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà nêu trên thì hợp đồng mua bán nhà sẽ vô hiệu vì vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức của giao dịch dân sự.

Quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 thì:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Đối với giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên có nghĩa vụ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Do đó trường hợp này anh/chị có thể nộp đơn lên Tòa án để yêu cầu tuyên bố giao dịch mua bán nhà của anh/chị vô hiệu và yêu cầu bên kia trả lại cho anh/chị số tiền 100 triệu đồng.