Khung giá đất thường thấp và kém linh hoạt hơn nhiều so với giá thị trường

Tại dự thảo Đề án “Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và tài sản nhà nước phục vụ phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011-2020”, Bộ Tài chính đã kiến nghị bãi bỏ khung giá đất và đề nghị Chính phủ chỉ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất theo cơ chế thị trường.

Khung giá đất không còn nhiều ý nghĩa

Theo đánh giá của Bộ Tài chính, pháp luật quy định khung giá đất phải sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, nhưng trên thực tế các mức giá đất trong khung giá rất nhanh chóng bị lạc hậu so với giá thị trường.

Mặt khác, do khung giá đất không thể quy định chi tiết, cụ thể nên biên độ mức giá tối đa và tối thiểu trong khung giá của mỗi loại đất có khoảng cách rất lớn (từ 1,5 - 67,5 triệu đồng đối với đất ở tại đô thị loại đặc biệt; từ 4 -135 nghìn đồng và từ 1 -71 nghìn đồng đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm tại xã đồng bằng và xã miền núi). Vì vậy, vai trò điều tiết giá đất của Nhà nước bị hạn chế, đồng thời, đây còn là nguyên nhân của tình trạng chênh lệch giá bất hợp lý giữa một số loại đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Nhìn chung, khung giá đất do Nhà nước ban hành hàng năm không còn nhiều ý nghĩa trong việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cho Nhà nước cũng như là tài liệu tham khảo đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện dự án đầu tư kinh doanh và giao dịch bất động sản.

Bộ Tài chính cũng cho rằng, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thực chất cũng là khung giá đất, nhưng khác khung giá đất ở chỗ biên độ giữa mức giá tối đa và tối thiểu cho mỗi loại đất được rút ngắn hơn. Do bị giới hạn bởi khung giá do Chính phủ quy định nên giá đất trong bảng giá đất tại nhiều địa phương vẫn thấp xa so với giá thị trường (phổ biến chỉ bằng 30 - 60% giá thị trường). Phần lớn các địa phương vẫn áp dụng bảng giá đất được xây dựng trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành để tính các nghĩa vụ tài chính, tính bồi thường, dẫn đến tình trạng thất thoát cho ngân sách nhà nước hoặc gia tăng khiếu kiện của người dân trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Mặt khác, do phải ban hành và công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm, giá đất trong bảng giá đất năm sau thường cao hơn năm trước nên việc bồi thường, giải phóng mặt bằng (nhất là những dự án có kế hoạch thu hồi đất vào các tháng cuối năm) thường bị chậm trễ do người dân cố tình kéo dài thời gian bàn giao mặt bằng với kỳ vọng được nhận khoản tiền bồi thường lớn hơn.

Phân loại đất đai theo khả năng sinh lợi

Để khắc phục các tồn tại, bất cập nêu trên, ngoài việc kiến nghị bãi bỏ khung giá đất, Bộ Tài chính cũng đề ra nhiều giải pháp quan trọng nhằm đẩy mạnh khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong thời gian tới. Theo đó, bảng giá đất được xây dựng chi tiết hơn theo vị trí, vùng, mục đích sử dụng đất và điều chỉnh kịp thời khi thị trường có biến động lớn; làm căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và các mục tiêu khác trong quản lý đất đai. Trong trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định giá đất cụ thể.

Bên cạnh đó, Bộ cũng kiến nghị đổi mới phương pháp định giá đất để giá đất sát giá thị trường, khắc phục tình trạng các DN kinh doanh bất động sản chủ yếu kiếm lời từ chênh lệch giá đất; có cơ chế buộc người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải khai báo trung thực giá đất chuyển nhượng; phân loại đất đai theo khả năng sinh lợi và yêu cầu quản lý đối với 3 loại đất cơ bản là: đất phục vụ công cộng; đất sản xuất kinh doanh (trong đó tách riêng 3 loại đất sản xuất kinh doanh là đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh khác, đất thương mại dịch vụ); đất ở.

Ngoài ra, Bộ còn kiến nghị đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch, bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai đối với các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Đặc biệt, khi xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, chỉnh trang đô thị phải quy hoạch và tổ chức khai thác cả quỹ đất hai bên đường, vùng phụ cận để tạo nguồn lực từ đất đai đầu tư cho các công trình này. Rà soát lại toàn bộ chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo hướng hạn chế các đối tượng được miễn, giảm.

DiaOcOnline.vn - Theo Đầu Tư Chứng Khoán