Cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản

Cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản

Về vấn đề này, THƯ VIỆN PHÁP LUẬT giải đáp như sau:

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản gồm những gì?

Theo Điều 13 Nghị định 218/2013/NĐ-CP thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

- Thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất;

- Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; 

- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất;

- Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản khác gắn liền với đất đai.

2. Cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản

Cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản theo Điều 14 Nghị định 218/2013/NĐ-CP như sau:

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Trong đó:

* Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng mua, bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật.

Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng mua, bán bất động sản thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.

* Thời điểm xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là thời điểm bàn giao bất động sản.

Trường hợp có thu tiền trước theo tiến độ thì thời điểm xác định doanh thu tính số thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp là thời điểm thu tiền.

* Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ:

- Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

+ Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp ngân sách nhà nước;

+ Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì:

Giá vốn được tính theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản;

+ Đối với đất nhận góp vốn thì giá vốn là giá thỏa thuận khi góp vốn;

+ Đối với đất nhận thừa kế, được biếu, tặng, cho mà không xác định được giá vốn thì xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm nhận thừa kế, cho, biếu, tặng.

Trường hợp đất nhận thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất quy định tại Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994;

- Chi phí bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất;

- Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất;

- Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng;

- Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất;

- Chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng.