Sửa phương pháp định giá đất, điều chỉnh bảng giá đất (Đề xuất)

Sửa phương pháp định giá đất, điều chỉnh bảng giá đất (Đề xuất) (Hình từ Internet)

Theo đó, tại dự thảo Thông tư đề xuất sửa đổi, bổ sung một số quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT về phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, đơn cử như sau:

1. Đề xuất sửa đổi phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá đất

Theo đó, tại dự thảo Thông tư đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c, d, đ khoản 1 Điều 3 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT về phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá đất, cụ thể Điều 3 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT sau khi được sửa đổi theo dự thảo Thông tư như sau:

- Khảo sát, thu thập thông tin:

+ Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.

+ Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập bao gồm:

++ Giá đất;

++ Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất.

+ Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:

++ Đối với giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất: thu thập tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất;

++ Đối với giá đất được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: thu thập tại văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế;

++ Giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai: thu thập tại văn phòng đăng ký đất đai.

++ Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất.

Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì mở rộng phạm vi thu thập thông tin đến cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá.

Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể bảng tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.

- Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá:

+ Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.

+ Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%).

Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; 

Các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.

- Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá:

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở Tài nguyên và Môi trường công bố. 

Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời gian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).

- Xác định giá đất của thửa đất cần định giá:

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại khoản 3 Điều 3 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%.

* Dòng chữ màu đỏ in nghiêng là nội dung được đề xuất sửa đổi, bổ sung tại dự thảo Thông tư.

2.  Đề xuất sửa đổi phương pháp thu nhập trong định giá đất

Cụ thể, tại dự thảo Thông tư để xuất sửa đổi, bổ sung khoản 1, khoản 4 Điều 5 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT về phương pháp thu nhập trong định giá đất, cụ thể Điều 5 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT sau khi sửa đổi theo dự thảo Thông tư như sau:

 - Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

+ Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng trong thời gian 03 năm liên tục (thời gian 01 năm được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) trước thời điểm định giá.

Trường hợp thông tin để xác định thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá không đầy đủ theo từng năm, không phản ánh đúng thu nhập thực tế từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về giá cho thuê đất, giá cho thuê mặt bằng của tối thiểu 03 thửa đất so sánh để xác định thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp.

+ Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá được tính như sau:

++ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong thời gian 03 năm liên tục (thời gian 01 năm được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) trước thời điểm định giá;

++ Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần.

Trường hợp thông tin để xác định thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá không đầy đủ theo từng năm, không phản ánh đúng thu nhập thực tế từ việc sử dụng đất thì căn cứ vào số liệu thống kê của cơ quan thống kê hoặc các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

- Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá:

+ Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất.

+ Các khoản chi phí quy định tại điểm a khoản 2 Điều 5 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT được tính theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. 

Trường hợp không có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

- Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

- Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại mà Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) trước thời điểm định giá.

Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau:

Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm) đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; n là 70 năm đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

* Dòng chữ màu đỏ in nghiêng là nội dung được đề xuất sửa đổi, bổ sung tại dự thảo Thông tư.

Xem thêm các nội dung được đề xuất sửa đổi, bổ sung khác tại dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.