Yếu tố hình thành doanh thu với dự án phân lô, bán nền trong xác định giá đất theo phương pháp thặng dư tại TPHCM

Yếu tố hình thành doanh thu với dự án phân lô, bán nền trong xác định giá đất theo phương pháp thặng dư (Hình từ internet)

Ngày 01/7/2024, UBND TPHCM ban hành Quyết định 37/2024/QĐ-UBND quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thu phát triển và các yếu tố ước tính chi phí phát triển trong xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư trên địa bàn Thành phố.

Quyết định 37/2024/QĐ-UBND quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thu phát triển quy định tại tiết a điểm 2 khoản 8 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP và các yếu tố ước tính chi phí phát triển quy định tại tiết đ điểm 3 khoản 8 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP trong xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư trên địa bàn Thành phố.

Cụ thể, tiết a điểm 2 khoản 8 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP như sau:

8. Bổ sung Điều 5đ như sau:

“Điều 5đ. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư

...

2. Ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất

a) Tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án và các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy;..."

Hiện, nội dung tại quy định tại tiết a điểm 2 khoản 8 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP đã được sửa đổi bổ sung tại Khoản 1 Điều 37 Nghị định 71/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 27/6/2024 như sau:

“2. Ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất

a) Tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ trong thời gian thực hiện dự án và các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng; thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ; tỷ lệ bán hàng; tỷ lệ lấp đầy.

Giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ được áp dụng trong trường hợp không thu thập được giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng;…”

Quy định các yếu tố hình thành doanh thu đối với dự án phân lô, bán nền

Cụ thể, quy định các yếu tố hình thành doanh thu đối với dự án phân lô, bán nền như sau:

(1) Thời điểm bắt đầu bán hàng.

Thời điểm bán hàng bắt đầu kể từ năm thứ 1 của dự án và tỷ lệ bán hàng được phân bổ theo từng năm.

(2) Thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng.

- Dự án có quy mô dưới 200 nền.

Thời gian bán hàng: 01 năm;

Tỷ lệ bán hàng: 100% trong 01 năm.

- Dự án có quy mô từ 200 đến dưới 500 nền.

Thời gian bán hàng: 02 năm;

Tỷ lệ bán hàng: năm thứ 1: 40%; năm thứ 2: 60%.

- Dự án có quy mô từ 500 đến dưới 1.000 nền.

Thời gian bán hàng: 03 năm;

Tỷ lệ bán hàng: năm thứ 1: 30%; năm thứ 2: 40%; năm thứ 3: 30%.

- Dự án có quy mô từ 1.000 nền trở lên.

Thời gian bán hàng: 04 năm;

Tỷ lệ bán hàng: năm thứ 1: 20%; năm thứ 2: 30%; năm thứ 3: 30%; năm thứ 4: 20%.

(3) Trường hợp dự án phân lô, bán nền kết hợp mục đích văn phòng, thương mại, dịch vụ thì tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ bán hàng (cho thuê) của các mục đích kết hợp sẽ áp dụng quy định tại Điều 7 Quyết định 37/2024/QĐ-UBND.