Đề xuất các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch

Đề xuất các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch (Hình từ internet)

Về vấn đề này, THƯ VIỆN PHÁP LUẬT giải đáp như sau:

Điều kiện nhà ở tham gia giao dịch

Theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực 01/01/2025) quy định về điều kiện nhà ở tham gia giao dịch như sau:

- Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023.

+ Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

+ Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn

+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền

+ Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền

+ Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

- Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

+ Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản

+ Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết

+ Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công

+ Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở

+ Nhận thừa kế nhà ở.

Lưu ý: Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 thực hiện theo quy định của Chính phủ.

- Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài điều kiện quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Đề xuất các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch

Theo Điều 8 Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2023 thì các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch được quy định như sau:

- Đối với giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án thì phải có các giấy tờ chứng minh nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định sau đây:

+ Đối với nhà ở thương mại thì phải có các giấy tờ chứng minh nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

+ Đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 88 Luật Nhà ở 2023

- Đối với giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn trong dự án thì phải có các giấy tờ chứng minh nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định sau đây:

+ Đối với nhà ở thương mại thì phải có các giấy tờ chứng minh nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

+ Đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện quy định tại khoản 4 Điều 88 Luật Nhà ở 2023

+ Đối với nhà ở tái định cư thì phải có hồ sơ pháp lý của dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư và giấy tờ chứng minh nhà ở đã hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Đối với nhà ở do người dân tự xây dựng định cư thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở đó và giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Đối với giao dịch mua bán, thuê nhà ở cũ thuộc tài sản công quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở 2023 thì phải có giấy tờ chứng minh nhà ở thuộc diện được bán và đã được bố trí sử dụng trước ngày 19/01/2007.

- Đối với giao dịch về tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết thì tổ chức tặng cho phải có giấy tờ chứng minh về việc xây dựng nhà ở này.

- Đối với giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có  giấy tờ quy định tại điểm b hoặc điểm c khoản 1 Điều 184 của Luật Nhà ở 2023

- Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (trừ trường hợp cho thuê nhà ở cũ thuộc tài sản công) thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật về đất đai nếu là đầu tư xây dựng nhà ở.

- Đối với giao dịch thừa kế nhà ở thì phải có giấy tờ theo quy định sau đây:

+ Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện được tặng cho thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho (nếu có)

+ Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện mua, thuê mua thì phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở hoặc chứng minh việc đầu tư xây dựng nhà ở của bên bán, bên cho thuê mua

+ Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện đầu tư xây dựng mới thì phải có Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) và giấy tờ chứng minh có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai của bên để thừa kế

+ Nếu thừa kế nhà ở theo quyết định của Tòa án nhân dân thì phải có bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân.

- Đối với giao dịch bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản thì phải có quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc văn bản thông báo về việc giải thể của tổ chức đang sở hữu nhà ở; trường hợp phá sản thì phải có quyết định của Tòa án tuyên bố về việc phá sản đối với tổ chức đang sở hữu nhà ở đó.

Đoàn Đức Tài