Đăng bán nhà đang thế chấp ngân hàng có phải là hành vi lừa đảo hay không? Làm thế nào để nhận biết nhà đang thế chấp ngân hàng?

Nội dung chính

• Đăng bán nhà đang thế chấp ngân hàng có phải là hành vi lừa đảo hay không?
• Làm thế nào để nhận biết nhà nào là nhà đang thế chấp ngân hàng?
• Hợp đồng mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng có cần sự thỏa thuận từ ba bên hay không?

Đăng bán nhà đang thế chấp ngân hàng có phải là hành vi lừa đảo hay không?

Nghĩa vụ của bên thế chấp được quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Nghĩa vụ của bên thế chấp

...

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Dẫn chiếu khoản 4 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

Quyền của bên thế chấp

...

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

...

Từ những quy định vừa nêu thì có thể hiểu việc đăng bán nhà đang thế chấp ngân hàng không phải hành vi lừa đảo nếu việc đăng bán đã được sự đồng ý từ phía ngân hàng nhận thế chấp.

Đăng bán nhà đang thế chấp ngân hàng có phải là hành vi lừa đảo hay không? Làm thế nào để nhận biết nhà đang thế chấp ngân hàng? (Hình từ Internet)

Làm thế nào để nhận biết nhà nào là nhà đang thế chấp ngân hàng?

Thông tin trên các trang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT như sau:

Mẫu Giấy chứng nhận

1. Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:

...

c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";

d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;

đ) Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận;

...

Nếu căn nhà đang là tài sản thế chấp ngân hàng thì trên trang 3, trang 4 hoặc trang bổ sung của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của căn nhà sẽ có dấu của cơ quan thẩm quyền và dòng chữ : “Đã thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng… theo hợp đồng số..."

Ngoài ra, người mua cũng có thể nhận biết ngôi nhà đang định mua có phải nhà đang thế chấp ngân hàng hay không thông qua các cách sau:

(1) Tra cứu thông tin tại phòng công chứng

Người mua trước hết phải yêu cầu người bán cung cấp bản photo Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất (sổ đỏ/ sổ hồng).

Sau đó, bạn đem bản photo này đến văn phòng công chứng để họ tra cứu thông tin xem nhà, đất đó có đang thế chấp ngân hàng hay không.

(2) Kiểm tra thông tin tại cơ quan có thẩm quyền

Người mua nhà có thể kiểm tra thông qua Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà, đất đó để biết nhà mình dự định mua có phải nhà đang thế chấp ngân hàng không.

Tuy nhiên, cách làm này chỉ có hiệu quả khi bên bán thế chấp nhà đất cho ngân hàng. Còn nếu thế chấp cho các cá nhân hoặc tổ chức cho vay nóng, lãi cao thì bạn sẽ không thể kiểm tra được thông tin này tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

(3) Hợp đồng đặt cọc

Thông thường, khoản tiền đặt cọc sẽ không vượt quá 10% giá trị mua bán, đồng thời trong hợp đồng đặt cọc phải nêu đầy đủ các thông tin như: Thời gian và địa điểm đặt cọc, thông tin các bên tham gia giao dịch, hình thức thanh toán, xử lý tiền đặt cọc khi phát hiện hành vi vi phạm hợp đồng…Từ các thông tin trên người mua có thể nhận biết được nhà có đang thế chấp ngân hàng hay không.

Hợp đồng mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng có cần sự thỏa thuận từ ba bên hay không?

Theo Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Do bên bán đã dùng nhà của mình để làm tài sản thế chấp cho ngân hàng và việc mua bán với bên thứ 3 đối với căn nhà này phải được sự đồng ý từ phía ngân hàng nên khi lập hợp đồng mua bán nhà cả ba bên (bên bán - bên mua - ngân hàng) phải cùng nhau thỏa thuận nội dung hợp đồng.

Thông thường khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng, các bên sẽ thoản thuận như sau:

(1) Bên mua sẽ chuyển tiền đặt cọc tương ứng với số tiền cần phải trả (gốc, lãi) cho ngân hàng đang nhận thế chấp căn nhà.

(2) Sau khi nggân hàng nhận đủ tiền thì sẽ ra thông báo giải chấp nhà đất đồng thời bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại cho Bên Mua.

(3) Bên mua sẽ thực hiện việc giải chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai (theo giấy ủy quyền của bên bán).

(4) Giải chấp xong thì Bên mua và bên bán tới Phòng công chứng để ký kết hợp đồng mua bán nhà đất và thanh toán tiền mua nhà đất còn lại cho bên bán theo thỏa thuận.

(5) Bên mua nộp hồ sơ thực hiện thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai.