Thời hạn thuê và giá thuê nhà ở có bị giới hạn mức tối đa theo quy định Luật Nhà ở 2023 không?

Nội dung chính

• Thời hạn và giá thuê nhà ở được quy định thế nào trong Luật Nhà ở 2023?
• Luật Nhà ở 2023 quy định các trường hợp nào được chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở?
• Bên cho thuê nhà ở có được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở không?

Thời hạn và giá thuê nhà ở được quy định thế nào trong Luật Nhà ở 2023?

Căn cứ tại Điều 170 Luật Nhà ở 2023 quy định về thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở như sau:

- Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà ở theo định kỳ hoặc trả một lần;

Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

- Trường hợp bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống.

Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật;

- Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở;

- Bên thuê có quyền cho thuê lại nhà ở mà mình đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý.

Xuất phát từ bản chất hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận giữa bên thuê và bên cho thuê nhà ở, do đó, quy định pháp luật cũng như Luật Nhà ở 2023 tôn trọng sự tự do thỏa thuận của các bên, thời hạn thuê và giá thuê nhà ở không bị giới hạn mức tối đa.

Thời hạn thuê và giá thuê nhà ở có bị giới hạn mức tối đa theo quy định Luật Nhà ở 2023 không?

Luật Nhà ở 2023 quy định các trường hợp nào được chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở?

Căn cứ tại Điều 171 Luật Nhà ở 2023 quy định các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:

- Trường hợp thuê nhà ở thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp thu hồi, cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc tài sản công, được quy định tại khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023

- Trường hợp thuê nhà ở không thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

+ Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

+ Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

+ Nhà ở cho thuê không còn;

+ Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

+ Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;

+ Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác;

- Trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở.

Bên cho thuê nhà ở có được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở không?

Căn cứ tại Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, trừ các trường hợp sau:

- Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

- Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

- Trường hợp bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý nhưng không thỏa thuận được giá thuê nhà ở mới thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

Như vậy, bên cho thuê nhà ở được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện; bên thuê có những hành vi làm ảnh hưởng đến nhà ở, quyền và lợi ích hợp pháp của bên cho thuê.

Khi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở thì bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

Trường hợp vi phạm quy định phải thông báo trên mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2025.