Thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư được pháp luật quy định như thế nào?

Nội dung chính

• Nhà đầu tư chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư trong trường hợp nào?
• Thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư được pháp luật quy định như thế nào?
• Trường hợp nào Cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoặc chấm dứt một phần hoạt động của dự án đầu tư?

Nhà đầu tư chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư trong trường hợp nào?

Tại khoản 1 Điều 48 Luật Đầu tư 2020 quy định:

"Điều 48. Chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư

1. Nhà đầu tư chấm dứt hoạt động đầu tư, dự án đầu tư trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà đầu tư quyết định chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư;

b) Theo các điều kiện chấm dứt hoạt động được quy định trong hợp đồng, điều lệ doanh nghiệp;

c) Hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư

[...]"

Chấm dứt hoạt động dự án của đầu tư

Thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư được pháp luật quy định như thế nào?

Quy định tại khoản 14 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, khoản 1 Điều 3 Nghị định 148/2020/NĐ-CP ghi nhận hướng dẫn như sau:

“Điều 2. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

[…]

14. Bổ sung Điều 15b như sau:

“Điều 15b. Thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư

Việc thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và khoản 1 Điều 65 của Luật đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê thì xử lý thu hồi đất như sau:

a) Chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư;

b) Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật.

Khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ đầu tư không thực hiện được việc chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai.

2. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì xử lý thu hồi đất theo quy định sau đây:

a) Chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư;

b) Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật.

Nhà nước thu hồi đất của người bán tài sản gắn liền với đất thuê để cho người mua tài sản thuê;

c) Khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ đầu tư không thực hiện được việc bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai.

3. Trường hợp quy định khoản 1 và khoản 2 Điều này mà người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không có tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi đất.

[...]”.

Theo đó, đối với trường hợp dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định thì khi dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định được áp dụng theo quy định nêu trên để tiến hành xử lý tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Đối với trường hợp Chị trao đổi, Công ty B ký hợp đồng thuê lại đất trả tiền hàng năm với công ty A, không phải trường hợp sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất từ Nhà nước vì vậy không thuộc đối tượng điều chỉnh của quy định nêu trên. Do đó, trường hợp này công ty B thuê lại quyền sử dụng đất từ công ty A thì tổ chức ngân hàng thực hiện di chuyển và xử lý ngay tài sản thế chấp theo yêu cầu của bên cho thuê, có quyền sở hữu quyền sử dụng đất hợp pháp là công ty A.

Trường hợp nào Cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoặc chấm dứt một phần hoạt động của dự án đầu tư?

Tại khoản 2 Điều 48 Luật Đầu tư 2020 quy định cụ thể:

"[...]

2. Cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoặc chấm dứt một phần hoạt động của dự án đầu tư trong các trường hợp sau đây:

a) Dự án đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 47 của Luật này mà nhà đầu tư không có khả năng khắc phục điều kiện ngừng hoạt động;

b) Nhà đầu tư không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư và không thực hiện thủ tục điều chỉnh địa điểm đầu tư trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này;

c) Dự án đầu tư đã ngừng hoạt động và hết thời hạn 12 tháng kể từ ngày ngừng hoạt động, cơ quan đăng ký đầu tư không liên lạc được với nhà đầu tư hoặc đại diện hợp pháp của nhà đầu tư;

d) Dự án đầu tư thuộc trường hợp bị thu hồi đất do không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai;

đ) Nhà đầu tư không ký quỹ hoặc không có bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ theo quy định của pháp luật đối với dự án đầu tư thuộc diện bảo đảm thực hiện dự án đầu tư;

e) Nhà đầu tư thực hiện hoạt động đầu tư trên cơ sở giao dịch dân sự giả tạo theo quy định của pháp luật về dân sự;

g) Theo bản án, quyết định của Tòa án, phán quyết trọng tài."