Công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất 2024 và những điều cần lưu ý

Công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất 2024 và những điều cần lưu ý (Hình từ internet)

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà là một quy trình pháp lý quan trọng, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các bên liên quan. Theo đó, khi công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất người dân cần lưu ý những điều sau đây: 

1. Phải công chứng hoặc chứng thực khi sang tên

Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều phải được công chứng hoặc chứng thực. 

2. Giá trị pháp lý của hợp đồng công chứng, chứng thực

Căn cứ theo mục 1, thì hợp đồng chuyển nhượng trong hồ sơ khi sang tên nhà đất không phân biệt hợp đồng được công chứng hay hợp đồng được chứng thực.

Điều này có nghĩa là khi sang tên nhà đất, các bên có quyền lựa chọn hình thức công chứng hoặc chứng thực mà không lo ngại về hiệu lực pháp lý của hợp đồng. 

3. Quy định về nơi công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất

* Công chứng 

Mặc dù pháp luật cho phép các bên chuyển nhượng được phép lựa chọn giữa công chứng hoặc chứng thực hợp đồng khi chuyển nhượng nhà đất nhưng nơi công chứng bị giới hạn theo phạm vi địa giới tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất.

Cụ thể, Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.

Do đó, khi chuyển nhượng nhà đất, các bên phải công chứng tại tổ chức công chứng có trụ sở trong cùng địa bàn tỉnh hoặc thành phố nơi có nhà đất.

* Chứng thực 

Khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, quy định về thẩm quyền và trách nhiệm của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã), trong đó bao gồm:

- Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

- Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023.

Như vậy, nơi chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có nhà đất được chuyển nhượng.

4. Phí công chứng và quyền thỏa thuận giữa các bên

Theo khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014, phí công chứng bao gồm phí công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, phí lưu giữ di chúc, phí cấp bản sao văn bản công chứng.

Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng.

Như vậy, người yêu cầu công chứng phải nộp phí, nhưng các bên vẫn có quyền thỏa thuận về người nộp phí cũng như các loại thuế, phí khác khi sang tên như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ... 

5. Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu phí đối với việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

Theo đó, mức thu như sau: 

6. Quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Theo điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024, trong trường hợp quyền sử dụng đất thuộc về hộ gia đình mà không phân chia được theo phần, các thành viên trong hộ gia đình phải cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho một người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất. 

Có nghĩa là mọi giao dịch chuyển nhượng cần phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình, nếu không sẽ không thể thực hiện được.

Như vậy, khi chuyển nhượng nhà đất, phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong gia đình. Trong đó, các thành viên trong hộ gia đình có thể cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho một người đại diện thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.